Onderhoud kapitaalgoederen

Vastgoed

Beleidskader
De gemeente is verantwoordelijk voor het optimaal inzetten van haar vastgoed ter uitvoering van bestuurlijk vastgestelde doelen. De gemeente draagt zorg voor efficiënte en gemeentebrede beleidsvorming op het gebied van ontwikkeling en realisatie, beheer en inzet van het gemeentelijk vastgoed. Het planmatig laten uitvoeren van eigenaarsonderhoud is hier een belangrijk onderdeel van. Het streven is om aan alle panden onderhoud uit te voeren conform een éénduidige systematiek. Daarbij wordt in principe een strikte scheiding tussen het eigenaarsonderhoud en het huurdersonderhoud (gebruikersonderhoud) gemaakt, conform de huurovereenkomst. De gemeente is op basis hiervan uitsluitend verantwoordelijk voor het laten uitvoeren en bekostigen van het eigenaarsonderhoud. Daar waar de gemeente zelf ook gebruiker is, geldt uiteraard dat de gemeente ook het gebruikersonderhoud verzorgt.

De gemeentelijke vastgoedportefeuille wordt onderhouden conform de methodiek van conditie gestuurd onderhoud (NEN2767). In deze systematiek wordt gekeken naar de staat van de afzonderlijke bouwelementen. Afhankelijk van de conditie wordt er een kwaliteitsscore aangegeven van 1 (uitstekend) tot 6 (zeer slecht).

In de op 20 februari 2014 door de gemeenteraad vastgestelde ‘Nota Vastgoed’ (RIS 269126) is beschreven dat het streven is om voor panden die structureel onderdeel uitmaken van de vastgoedportefeuille de conditiescore minimaal op niveau 3 (redelijk) te krijgen en/of te houden en per bouwelement in te grijpen wanneer conditie 4 (matig) wordt geconstateerd. Per pand kan er afhankelijk van het toekomstperspectief, locatie en representativiteit op bouwdeelniveau gedifferentieerd worden in het kwaliteitsniveau van onderhoud.

Voor alle objecten die in gemeentelijk beheer zijn met een verwachte beheertermijn van minimaal vijf jaar is een meerjarige onderhoudsplanning opgesteld. Deze worden om de vier jaar geactualiseerd. De planning fluctueert van jaar tot jaar en wijkt daarom af van het structurele onderhoudsbudget dat elk jaar gelijk is en wel muteert met de begrotingsindex.

De begroting komt voort uit de periodiek geactualiseerde onderhoudsplannen. In de praktijk kan het gerealiseerde bedrag afwijken van wat er opgenomen is in de begroting. Het streven is primair onderhoud effectief uit te voeren waarbij de onderhoudsconditie, het gebruik (veilig en gezond) van het vastgoed gewaarborgd is. Dit kan betekenen dat door interne of externe factoren afgeweken wordt van de voor dat jaar begrote werkzaamheden. Interne factoren betreffen de werkverdeling/capaciteit en de controle op noodzaak tot uitvoering op basis van conditie en functioneren van bouw- of installatiedelen. Externe factoren hebben betrekking op afstemming met de bedrijfsvoering van het betreffende pand, calamiteiten, en marktomstandigheden. Toch is het secundaire streven om in de realisatie aansluiting te vinden bij de begroting. Daartoe wordt bij het opstellen van de begroting zorgvuldig gekeken naar haalbaarheid van uitvoering in het komende begrotingsjaar. In de loop van het jaar kan het voorkomen dat afwegingen in het primaire doel leiden tot verklaarbare afwijkingen ten opzichte van het secundaire doel.

Beheer en onderhoud ambtelijke huisvesting
Voor de panden voor de ambtelijke huisvesting wordt een Duurzaam Meerjaren Onderhoudsplan (DMOP) opgesteld conform de uitgangspunten in de volgende paragraaf.

Verduurzaming Meerjarige Onderhoudsplannen
Al sinds 2012 (vastgelegd in de onderhoudsplannen sinds 2016) worden bij reguliere onderhoudswerkzaamheden te allen tijde drie maatregelen getroffen:

• Na-isolatie daken bij vervanging dakbedekking.
• Voor enkel of standaard dubbel glas, HR++-glas plaatsen.
• Bij vervangen aardgasketel kiezen we indien mogelijk voor een hybride verwarming.

De combinatie van deze maatregelen met het onderhoud maakt het Meerjarige Onderhoudsplan duurzaam (D-MJOP). Verduurzamen volgens deze route is eindig. Gebouwen met enkel glas komen we bijvoorbeeld zelden nog tegen. Verdere verduurzaming en tenslotte ook de energietransitie voeren we vervolgens projectmatig uit, niet meer betaald vanuit het onderhoud maar vanuit diverse investeringsbronnen. We hebben wel de sterke voorkeur om te plannen rond natuurlijke vervangingsmomenten of de combinatie met andere (geplande) werkzaamheden aan het gebouw. Deze methode van ‘werk met werk combineren’ of ‘koppelkansen pakken’ bespaart capaciteit, uitvoeringskosten en overlast. De koppeling met het onderhoud blijft van groot belang. Dit proces is verder omschreven in de Portefeuilleroutekaart voor verduurzaming (RIS321314 ).

Begroting 2026-2029
Door het gemeentelijk vastgoed als één complex te beschouwen, kunnen schaal- en efficiencyvoordelen behaald worden. Om de systematiek goed te laten functioneren is één (gemaximeerde) gemeentebrede reserve onderhoud vastgoed beschikbaar waarmee de fluctuaties die optreden in de onderhoudsuitgaven kunnen worden opgevangen.

De huidige DMOP vertaalt zich naar onderstaande financiële planning en dekking:

Bedragen x € 1.000

 
Naast vele kleine onderhoudswerkzaamheden staan in 2026 ook de volgende omvangrijke onderhoudswerkzaamheden op de planning:

• Leyweg 813 (Stadsdeelkantoor Escamp), Nieuw dakpakket op de 2e etage, aanpassingen regeltechniek.  € 1,6 mln.
• Fahrenheitstraat 190 (Stadsdeelkantoor Segbroek), Aanpassingen luchtbehandeling/warmte opwekking, verduurzaming dak € 1,3 mln.
• Genemuidenstraat 208 - 210 (Bedrijfsverzamelgebouw), Vervanging kozijnen € 0,6 mln.
• Saturnusstraat 60 (Caballerofabriek), Schilderwerk verkeersruimtes € 0,4 mln.
• Herman Costerstraat 520 (Marktgebouw), Partieel vervangen rolluiken € 0,4 mln.
• Spuiplein 150 (Amare), instandhouding € 0,4 mln.
• Anna van Hannoverstraat 6 (Vluchtelingen opvang Oekraïne), Instandhouding € 0,3 mln.
• Wassenaarseweg 76 (Vluchtelingen opvang Oekraïne), Instandhouding € 0,2 mln.
• Wassenaarseweg 220 (Vluchtelingen opvang Oekraïne), Instandhouding € 0,5 mln.
• Spui 70 (Stadhuis), Vervanging/onderhoud diverse installaties € 0,4 mln.
• Cromvlietplein 117-120 (Wijkdienstencentrum), Schilderwerk en dakrenovatie € 0,3 mln.
• De la Reyweg 530 (Kessler Stichting), Schilderwerk gevelkozijnen € 0,3 mln.
• Peilstraat 67 (Wijkgebouw), Schilderwerk gevelkozijnen € 0,2 mln.
• Hobbemastraat 93 (Sportcomplex De Houtzagerij), Centrale regelkasten vervangen € 0,2 mln.
• Thorbeckelaan 350 (Zwembad De Waterthor), Gevelherstel € 0,5 mln.
• Wijndaelerduin 27 (Sporthal Ockenburg), Gevelrenovatie en vervangen cv-ketels € 0,5 mln.
• Ypenburgse Boslaan 30 (Zwembad Het Hofbad), Renovatie dak € 0,4 mln.
• Vlaskamp 3-5 (Sportcomplex Overbosch), Schilderwerk en dakrenovatie € 0,3 mln.
• Seinpoststraat 150 (Sportcomplex De Blinkerd), Schilderwerk gevelkozijnen € 0,2 mln.
• Laan van Kans 9-11-13 (Sporthal Boswijk), Vervangen/aanpassen technische installaties € 0,2 mln.
• Burgemeester Hovylaan 4-12 (Popradar), Brandscheidingen trappenhuis € 0,2 mln.
• Prinsegracht 14A-16 (Ateliers), Gevelrenovatie i.c.m. verduurzaming € 0,5 mln.
• Korte Voorhout 3 (Koninklijke Schouwburg), Herstellen lekkage souterrain € 1,5 mln.
• Churchillplein 10 (World Forum Convention Centre), Instandhouding € 0,7 mln.
• Parallelweg 225 (Haags Openbaar Vervoer Museum), Schilderwerk casco en gevelherstel € 0,5 mln.
• Tom Mandersstraat 1-52 (Woonwagenstandplaatsen), Schilderwerk diverse units € 0,3 mln.
• Deventersestraat 21 (Ateliers), Schilderwerk gevelkozijnen € 0,2 mln.
• Stadhouderslaan 41-43 (Kunstmuseum), Instandhouding € 0,2 mln.
• Binckhorstlaan 249 - 251 (Fokker Terminal), Renovatie dak en installaties € 1,9 mln.
• Leeghwaterplein 27 (Voormalig Rode Kruisgebouw), Schilderwerk gevels € 0,6 mln.
• Weimarstraat 353 (Bibliotheek Segbroek), Aanpassing en onderhoud installaties en aanpassen klimaatregelingen € 0,5 mln.

Voor het onderhoud aan de panden waarvoor de gemeente verantwoordelijk is zijn er diverse onderhoudscontracten afgesloten. Hieronder een opsomming van de omvangrijke contracten:

• Maintenance contract Spuiplein 150 (Amare) € 1,6 mln. en Koning Julianaplein 8 €0,2 mln.
• Contractonderhoud E+W+T installaties van de ambtelijke huisvesting € 2,8 mln.
• Contractonderhoud W installaties van het maatschappelijke vastgoed € 0,3 mln.
• Contractonderhoud E installaties maatschappelijk vastgoed € 0,2 mln.
• Contractonderhoud gevelonderhoud installaties Spui, Leyweg en Slachthuisplein € 0,2 mln.

Voor een tweetal onderdelen van de vastgoedportefeuilles is dekking voor onderhoud anders geregeld: onderwijspanden en panden voor stedelijke ontwikkeling. Het onderhoud van de onderwijspanden die in gemeentelijke eigendom zijn en fungeren als wissellocatie, wordt gefinancierd uit het Onderwijshuisvestingsplan dat jaarlijks wordt vastgesteld door de Raad. Het onderwijshuisvestingsplan voor 2026 zal pas eind 2025 worden voorgelegd aan de Raad. Verder bezit de gemeente strategisch vastgoed. De kosten van het tijdelijk beheer van dit vastgoed wordt verrekend met de Reserve Strategisch Vastgoed Stadsontwikkeling (incidentele middelen). Daarnaast is voor het onderhoud aan de busremise aan de Telexstraat een aparte voorziening getroffen. Deze voorziening wordt gevoed door baten van de Metropool Regio Den Haag (RIS293883 ) .

De bovenstaande onderhoudsplanning zal komende jaren nog worden bijgesteld. In de huidige situatie wordt er bij de inspecties beoordeeld op de onderdelen onderhoud en energie waarbij de beoordeling op onderhoud leidend is en energie volgt. Als gevolg van de duurzaamheidsopgave zal bij de toekomstige inspecties meer worden gekeken naar de energie score. Hierdoor zal een verschuiving in de onderhoudsplanning over de jaarschijven gaan plaatsvinden. De onderhoudsplanningen worden daarbij gesynchroniseerd met de planning van de verduurzamingsopgave voor het gemeentelijke vastgoed.

Stand reserve
Op basis van de meerjaren onderhoudsplanning blijft de onderhoudsreserve de komende jaren van toereikende omvang. De onderhoudsbegroting geeft een op conditie gestuurde systematiek een goede richtlijn voor financiële uitgaven en daarmee een geprognotiseerde aanvulling of onttrekking van de reserve. Het is een bekend verschijnsel dat deze toe- en afneemt over langere periodes. De scope van de begroting gaat niet verder dan 5 jaar terwijl onderhoud aan panden begroot wordt voor de gehele levensduur van de panden.

Er zijn echter factoren die van invloed zijn op de daadwerkelijke uitgaven. Denk daarbij met name aan de hoge inflatie, problemen op de arbeidsmarkten en moeizame levering van goederen. Deze factoren kunnen een effect beide kanten op hebben. Ook is het een gegeven dat we voor uitdagingen staan m.b.t. verduurzaming. De gemeente Den Haag is niet de enige opdrachtgever die panden aan het verduurzamen is waardoor er druk ontstaat op de capaciteit van adviseurs en beschikbaarheid van installatieonderdelen en materialen. De capaciteit met betrekking tot uitvoering door externe partijen staat ook onder druk o.a. door krapte in de arbeidsmarkt. Al deze factoren hebben een prijsopdrijvend effect waardoor de raming over de komende jaren wellicht nog wel hoger uit komt te vallen waardoor de reserve nauwlettend wordt gemonitord op voldoende omvang.

Raming Reserve Onderhoud:     

Bedragen x € 1.000

Calamiteitenonderhoud
Naast planmatig groot onderhoud kan niet gepland onderhoud uitgevoerd worden als gevolg van externe factoren zoals het weer. Het kan voorkomen dat er sprake is van een calamiteit van dusdanige omvang dat er maatregelen dienen te worden getroffen om de continuïteit van het functioneren van het pand te kunnen borgen. Afhankelijk van de omvang wordt dit opgevangen in de reserve onderhoud of binnen het betreffende beleidsprogramma gedekt.