Grondbeleid

Het totale verlies op de gemeentelijke grondexploitaties, voor de grondexploitaties (actief + restplan) die per 1-1-2025 nog in portefeuille zitten, is op netto contante waarde (NCW) over de eerste 4 maanden van 2025 met € 3,7 mln. toegenomen van € 138,1 mln. tot € 141,8 mln., zie onderstaande tabel.

Actualisatie onderhanden grexen
Dit zijn veranderingen in de grondexploitaties, binnen de kaders van de grondexploitatie. Als gevolg hiervan zijn de grondexploitaties inclusief restplannen per saldo met € 3,7 mln. verslechterd. Dit wordt later in deze paragraaf toegelicht.

Nadere toelichting actualisatie onderhanden grexen
Hieronder is een overzicht opgenomen van de grootste projecten met een mutatie van het verwachte projectresultaat van meer dan tussen de periode 1-1-2025 en 1-5-2025. In het algemeen zal een grondexploitatie van een grote omvang een grotere fluctuatie van het resultaat laten zien.

Restplannen
Per 1-5-2025 is er sprake van 9 restplannen. Het resultaat hiervan is met € 0,1 mln. verbeterd in de eerste maanden van het jaar. Het betreffen alle verlieslatende grondexploitaties.
Hiervoor is een voorziening getroffen in de Voorziening negatieve plannen (VNP) ter grootte van het verwachte projectresultaat. Bij het afsluiten van de grondexploitatie moet het resultaat op € 0,- sluiten. Bij het afsluiten wordt daarom het negatieve projectresultaat van de verlieslatende grondexploitatie verrekend met de voorziening.

Bovenstaande maakt dat het verwachte toekomstig resultaat met € 3,7 mln. verslechtert. De verslechtering in de actieve grexen bedraagt € 3,8 mln. en de restplannen kennen een verbetering van € 0,1 mln.

Van de projecten met de grootste resultaatswijzigingen kent één plan een verbetering en twee plannen een verslechtering.

LA-065  Trekvlietzone
Deze grondexploitatie is gestart in 2016. Eind 2024 is deze grondexploitatie herzien, waarbij de herziening begin 2025 door de raad is vastgesteld (RIS311085). De effecten van die herziening zijn nu verwerkt in het resultaat. De grondexploitatie is winstgevend.
De grondexploitatie betreft de aanleg van Capellalaan, Callistoweg, Sally Ridestraat, Wubbo Ockelskade en de Fokkersteeg en de uitgifte van de aangrenzende bouwkavels.
Het resultaat is ten opzichte van stand 1-1-2025 verslechterd met € 6,3 mln. als gevolg van:

• Een toename van de duur van de grondexploitatie met 4 jaar, wat leidt tot extra plankosten van € 2,5 mln. en een effect ten aanzien van rente en indexeringen van kosten en opbrengsten van € 0,5 mln.
• De kosten voor sloop en sanering nemen toe met ruim € 2,2 mln.
• Een lager resultaat van € 1,1 mln. in de verwachte opbrengsten als gevolg van de planaanpassingen

CE-118 Juliana van Stolberglaan 1
Deze grondexploitatie is in 2024 door de gemeenteraad vastgesteld. De grondexploitatie is winstgevend.
Het resultaat is deze periode verslechterd met € 1 mln. als gevolg van:

• Meerwerk door o.a. het verwijderen van een grondanker en een aanpassing in het palenplan op het ANWB terrein. € 0,5 mln.
• Plankosten lopen door de uitloop van een aantal activiteiten langer door. € 0,5 mln.

SC-096 Norfolk
Het resultaat is verbeterd met € 1,9 mln. De grondexploitatie is verlieslatend.
Dit resultaat is vooral verbeterd als gevolg van:

• Vrijvallen bijdrage onrendabele top openbaar deel parkeervoorziening € 0,7 mln.
• Gronduitgifteprijs hoger dan geraamd € 1,2 mln.

Onderstaand is een overzicht opgenomen van de prognose van de winstnemingen in de winstgevende grondexploitaties. Over de periode 2025 t/m 2034 wordt nog €  28,6 mln. aan winst verwacht.

Afsluiting/ opening grondexploitatie
In de eerste maanden van 2025 zijn geen grondexploitaties afgesloten of geopend.

Voorzieningen en reserves

Voorziening negatieve plannen
Binnen grondexploitaties moeten verliezen genomen worden op het moment dat ze voorzien worden. Winsten moeten daarentegen genomen worden op het moment dat ze gerealiseerd zijn. Positieve en nadelige projectresultaten mogen daarom niet met elkaar gesaldeerd worden. Voor de verliezen moet een voorziening aangehouden worden van gelijke omvang met het verwachte verlies. Dit is de Voorziening negatieve plannen (VNP). Het verwachte verlies op de verlieslatende grondexploitaties is € 168,9 mln. De VNP moet daarom van gelijke omvang zijn.
De in de toekomst verwachte winst op de winstgevende projecten is € 28,6 mln. Deze winst wordt genomen op het moment dat deze gerealiseerd is in de projecten.

In het onderstaande overzicht is het resultaat van de grondexploitaties uitgesplitst naar verlieslatende en winstgevende projecten.

Op basis van het projectresultaat van de verlieslatende grondexploitaties is het saldo van de VNP € 168,9 mln. Het saldo van de VNP is toereikend waardoor er een afdracht gedaan wordt aan de Reserve Grondbedrijf (RGB), voor zover de mutaties het gevolg zijn van wijzingen in het project binnen de projectkaders. Zie de onderstaande tabel voor de opbouw van de VNP.

Reserve Grondbedrijf
Grondexploitaties kennen een lange doorlooptijd. In deze periode treden project- en marktrisico's en kansen (positieve effecten) binnen de financiële kaders van de grondexploitatie op. De Reserve Grondbedrijf (RGB) vormt de risicobuffer bij de uitvoering van plannen zodanig dat bij het optreden van risico’s op grondexploitaties, de financiële huishouding van de gemeente niet direct wordt verstoord.

De hoogte van de RGB wordt afgezet tegen de benodigde weerstandscapaciteit om te bepalen of de reserve de risico’s ook op termijn af kan dekken. Daartoe dienen de reserve en benodigde weerstandscapaciteit volgens de Verordening Beheersregels Grondexploitaties in een meerjarig perspectief te worden bekeken.

De stand van de Reserve Grondbedrijf (RGB) is afgenomen van € 30,2 (1-1-2025) tot € 20,7 mln. (01-05-2025). Hieronder worden de mutaties van groter dan € 0,5 mln. toegelicht.

Actualisatie positieve grondexploitaties
Als gevolg van de actualisatie van de positieve grondexploitaties daalt het verwachte positief resultaat ervan met € 8,3 mln. Als gevolg daarvan daalt de RGB.

Dotatie tussentijdse verrekening VNP
Als gevolg van de actualisatie van de negatieve grondexploitaties neemt het verwacht negatief resultaat af met € 4,5 mln.

Benodigde weerstandscapaciteit
Jaarlijks wordt de benodigde weerstandscapaciteit voor de grondexploitaties bepaald. Hierbij wordt gekeken naar de verwachte ontwikkeling van de Reserve Grondbedrijf (RGB) over een termijn van vijf jaar.

Op basis van de prognose is de weerstandscapaciteit voldoende. Naar verwachting komt de RGB op 5-jaars termijn op € 5,2 mln. boven de ondergrens. De weerstandscapaciteit zit € 0,4 mln. onder de bovengrens.