Grondexploitaties zijn vaak langlopende projecten en zijn hierdoor gevoelig voor prijsontwikkelingen. Voor het bepalen van de indices maakt de gemeente gebruik van externe bronnen.
In onderstaande tabel zijn de voor de actualisatie gehanteerde indices opgenomen voor 2025 en verder. Hierbij wordt een inschatting gemaakt voor de indexen voor de komende 3 jaar. Jaarlijks worden deze indices herzien.
prognose tijdsinvloeden per 1-1-2025 | |||||
index | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 e.v. | |
|---|---|---|---|---|---|
cpi | 2,5% | 2,5% | 2,5% | 2,0% | |
gww | 4,0% | 3,0% | 3,0% | 2,0% | |
wonen vrij | 4,5% | 4,5% | 4,0% | 2,0% | |
wonen sociaal | 1,5% | 1,5% | 1,5% | 2,0% | |
commercieel | 1,5% | 1,0% | 1,0% | 2,0% | |
plankosten | 5,0% | 4,0% | 3,5% | 2,0% | |
rente | 0,5% | 0,8% | 1,0% | 1,0% | |
Ten opzichte van de paragraaf zoals opgenomen in de programmarekening 2024 zijn bovengenoemde indexen niet gemuteerd.
CPI
In de landelijke ontwikkelingen bedraagt de CPI ten opzichte van hetzelfde kwartaal vorig jaar 3,6%. Ten opzichte van het laatste kwartaal is deze met 0,3% gedaald. De ECB verwacht dat de inflatie in 2025 verder afneemt naar 2,2%. Het huidige percentage past binnen deze ontwikkeling.
De CPI wordt voor een groot aantal posten in de grondexploitaties gebruikt, onder andere in contracten. Een lagere CPI betekent dat de overeengekomen bedragen minder stijgen dan verwacht.
GWW
De GWW-index wordt in de grondexploitaties voornamelijk gebruikt voor de kosten bouw- en woonrijp maken. Op basis van de resultaten over het eerste kwartaal van 2025 blijkt dat, vooral als gevolg van stijgende personeelslasten, dat de index op 4% ligt. Daarmee ontwikkelt de GWW zich conform de verwachting.
Woningprijzen
Voor de markt voor vrijesectorwoningen (wonen vrij) werd eind 2024 voor de langere termijn een stijging van de woningprijzen verwacht. Gemiddeld zijn de woningen ten opzichte van het vorige kwartaal 4,5% duurder geworden. Tussen de verschillende woningtypen zien we forse verschillen tussen de theoretische grondprijswijziging ten opzichte van het eerste kwartaal van +1% voor een appartement en +10,3% voor een tussenwoning. Vooralsnog is er geen reden om dit percentage bij te stellen.
Doordat de markt voor sociale huurwoningen wordt gereguleerd vanuit het Rijk en daarmee de opbrengsten kunstmatig laag worden gehouden profiteert deze markt niet van de grote vraag. Doordat de bouwkosten nog steeds stijgen blijft er minder ruimte over om waardestijgingen aan de grond door te rekenen. Om deze reden is rekening gehouden met een correctie van 1% op de CPI. Vooralsnog is er geen reden om dit percentage bij te stellen.
Commercieel
Voor commercieel geldt dat verwacht wordt dat mede als gevolg van de verwachte renteontwikkeling het aanvangsrendement voor de categorieën kantoren en winkels licht dalen. De bouwkosten voor kantoren lijken relatief stabiel, de kosten voor winkels stijgen sterker. Voor 2025 en verder wordt voor commercieel vastgoed uitgegaan van een kleine stijging (1,5%). Vooralsnog is er geen reden om deze verwachting aan te passen.
Plankosten
De plankosten worden voornamelijk gebruikt voor de kosten van het gemeentelijke apparaat, waarbij vaste tarieven voor bepaalde activiteiten doorbelast worden aan de grondexploitatie. Voor zover sprake is van externe inhuur zien we hier dat de kosten voor dienstverlening stijgen. Het huidige percentage houdt hier voldoende rekening mee.
Discontovoet
De verdisconteringrente (discontovoet) die gehanteerd wordt in de waardering van de grondexploitaties, is voorgeschreven vanuit de commissie BBV. Deze bedraagt 2,0%. Hier heeft zich geen verandering in voorgedaan.
Rente
Het rentepercentage wordt binnen de gemeente centraal bepaald en doorbelast naar de verschillende producten. Het huidige percentage ligt iets onder de in de grondexploitatie gehanteerde percentages. Inzake de meerjarige ontwikkeling van de rente is een voorzichtig scenario gehanteerd, waarbij de rente geleidelijk stijgt naar 1,0% in 2027 en verder. Jaarlijks wordt op basis van de werkelijke rente “afgerekend”.